Viele Vermieter in Österreich glauben, ein befristeter Mietvertrag sei ein sicherer Hafen: das Enddatum steht fest, der Mieter zieht aus. Die Praxis des § 29 MRG ist strenger. Die Befristung muss exakt eingehalten werden — und schon eine vergessene schriftliche Verlängerung verwandelt den Vertrag in einen unbefristeten, mit allen Kündigungshürden des § 30 MRG. Diese 5 Fallen sind die häufigsten Ursachen dafür, dass österreichische Vermieter jahrelang nicht mehr aus ihrer eigenen Wohnung rauskommen.

Falle 1: Mindestdauer von 3 Jahren übersehen

§ 29 Abs 1 Z 3 MRG verlangt für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG eine Mindestvertragsdauer von **3 Jahren**. Kürzere Befristungen sind automatisch unwirksam — der Vertrag gilt als unbefristet vom ersten Tag an. Ein 1- oder 2-jähriger Vertrag schützt dich als Vermieter also nicht; er reduziert nur deine Flexibilität.

Ausnahmen: Geschäftsräume, Ein- oder Zweifamilienhäuser ohne Vollanwendung des MRG, Dienst- und Naturalwohnungen und touristische Vermietung. Für den klassischen Langzeitvermieter einer Eigentumswohnung in Wien, Graz oder Linz gilt die 3-Jahres-Regel in der Regel voll.

Falle 2: Schriftform wird mündlich 'geändert'

Jede Befristung und jede Verlängerung muss **schriftlich** erfolgen, mit ausdrücklichem Enddatum. Ein mündliches „wir verlängern noch um ein Jahr" hat keine rechtliche Wirkung — der Vertrag wird ab dem ursprünglichen Enddatum automatisch unbefristet.

Konsequenz: bleibt der Mieter über das Enddatum hinaus ohne schriftliche Verlängerung in der Wohnung, entsteht automatisch ein unbefristeter Mietvertrag. Du kannst ihn dann nur noch aus den 16 wichtigen Gründen des § 30 MRG aufkündigen — und keiner davon ist „ich möchte jetzt selbst einziehen, weil es damals nur ein Vorübergangsplan war".

Falle 3: Das Mieter-Kündigungsrecht nach 1 Jahr ignorieren

§ 29 Abs 4 MRG gibt dem Mieter nach **Ablauf des ersten Jahres** ein einseitiges Kündigungsrecht mit 3-monatiger Frist. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Der Mieter darf also nach 12 Monaten mit 3 Monaten Kündigungsfrist ausziehen — trotz 3-Jahres-Befristung.

Für den Vermieter bedeutet das: die Mindestdauer sichert nur die Seite des Vermieters. Plane die Mietkalkulation, Maklergebühren und Investitionsamortisation entsprechend. Wenn der Mieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, kannst du nichts dagegen unternehmen.

Falle 4: Verlängerungen ohne neues Mindest-3-Jahre-Fenster

Eine Verlängerung wirkt wie ein neuer befristeter Vertrag: sie muss ebenfalls mindestens 3 Jahre laufen. Eine einjährige Verlängerung ist unwirksam — der Vertrag wird wieder unbefristet. Auch hier: strikt schriftlich, mit neuem Enddatum.

Praktischer Hinweis: wenn du den Mieter nur noch 1 Jahr halten willst, bist du besser dran mit einer **einvernehmlichen Auflösung** zum ursprünglichen Enddatum + einer neuen Befristung über 3 Jahre — oder mit einer Aufkündigung nach einem der wichtigen Gründe des § 30 MRG. Einvernehmlich + schriftlich ist immer der sicherste Pfad.

Falle 5: Kautionsrückzahlung bei vorzeitigem Auszug

Zieht der Mieter nach Ausübung seines § 29 Abs 4-Rechts aus, ist die Kaution normal abzuwickeln — nach § 16b MRG, mit Abrechnung und Rückzahlung binnen 2–4 Monaten. Viele Vermieter versuchen, die restliche Befristungszeit „aus der Kaution" zu nehmen. Das ist unzulässig: der Mieter hat das Kündigungsrecht gerade, damit er NICHT zur Vertragstreue gezwungen wird.

Einbehalte aus der Kaution sind nur für echte Schäden (über gewöhnliche Abnützung hinaus, § 1096 ABGB), ausstehende Mietzahlungen oder nicht bezahlte Betriebskosten zulässig — nicht für entgangene Zukunftsmieten.

Wie Camilia Casas den befristeten Vertrag dokumentiert

Camilia Casas speichert Vertragsdaten, Verlängerungen und die gesamte Mieter-Kommunikation in einer kryptographisch verketteten Chain. Wenn der Mieter nach 18 Monaten seine Kündigung per WhatsApp schickt, wird diese automatisch mit SHA-256-Hash und Zeitstempel archiviert — als Nachweis, dass die 3-Monats-Frist eingehalten wurde und der Auszug korrekt angekündigt war.

Beim Auszug exportierst du ein notarielles PDF mit: Vertragsbeginn, Befristungsdatum, Kündigungsdatum des Mieters, Ablauf der 3-Monats-Frist, Kautionsabrechnung und § 16b-konforme Einzelbelege. Falls es zum Streit über die Kaution oder den Auszugstermin kommt, hat dein Rechtsanwalt ab der ersten Minute verwendbare Beweise — mit Verweisen auf § 29 MRG, § 16b MRG, § 1096 ABGB und eIDAS-Signatur.

Ein befristeter Mietvertrag in Österreich ist ein mächtiges Instrument — wenn er korrekt aufgesetzt ist. § 29 MRG ist strikt: 3 Jahre Mindestdauer, Schriftform mit Enddatum, Mieter-Kündigungsrecht nach 12 Monaten, Schriftform auch für jede Verlängerung. Kleine Schludrigkeiten — vergessene Verlängerungsvereinbarung, mündliche Absprachen, zu kurze Befristung — verwandeln den Vertrag in einen unbefristeten mit dem vollen Schutz des § 30 MRG für den Mieter. Camilia Casas dokumentiert automatisch alle Vertragsschritte und Kommunikationen für 9 € pro Tür und Monat. Dieser Leitfaden ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung; für deinen konkreten Fall konsultiere einen österreichischen Rechtsanwalt.