Der Mieter ist ausgezogen, die Wohnung hat einige Kratzer, und du überlegst, wie viel der Kaution du einbehalten darfst. Die kurze Antwort: weniger als viele Vermieter denken. Die lange Antwort liefert § 16b MRG zusammen mit § 1096 ABGB und der ständigen Rechtsprechung — und sie verlangt von dir vor allem eines: lückenlose Beweise. Dieser Leitfaden zeigt dir, wo die Grenzen liegen und wie du sie nachweisbar einhältst.

Wofür darf die Kaution überhaupt verwendet werden?

§ 16b MRG und die allgemeinen Grundsätze des Mietrechts begrenzen die Verwendung der Kaution auf konkrete Ansprüche aus dem Mietverhältnis:

- **Offene Mietzahlungen und Betriebskosten** bis zum Vertragsende - **Ersatzansprüche für Beschädigungen**, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen (§ 1096 ABGB) - **Wiederherstellungskosten**, wenn der Mieter seine vertragliche Erhaltungspflicht verletzt hat

Nicht abgedeckt: allgemeine Modernisierungen, normale Abnützung und Kleinreinigungen, die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch entstehen. Wer darüber hinaus einbehält, riskiert eine Klage auf Rückzahlung samt Verzugszinsen.

Die entscheidende Grenze: 'gewöhnliche Abnützung' vs. Schaden

Die Abgrenzung zwischen **gewöhnlicher Abnützung** (nicht ersatzpflichtig) und **überdurchschnittlicher Beschädigung** (ersatzpflichtig) ist der häufigste Streitpunkt vor Gericht.

**Gewöhnliche Abnützung** umfasst: - Leichte Gebrauchsspuren an Wänden (Dübel, kleine Verfärbungen) - Abnutzung des Bodenbelags bei jahrelanger Nutzung - Vergilbung der Wandfarbe nach langer Bewohnung

**Überdurchschnittliche Beschädigung** umfasst: - Löcher in der Wand, die über Standard-Dübel hinausgehen - Tiefe Kratzer im Parkett durch unvorsichtiges Möbelschieben - Flecken- oder Brandschäden, die klar auf vertragswidriges Verhalten zurückgehen

Die Beweislast für die überdurchschnittliche Natur trägt der Vermieter. Ohne Fotos beim Einzug UND beim Auszug ist dieser Nachweis vor einem österreichischen Bezirksgericht praktisch unmöglich.

Höhe und Verwahrung der Kaution

In Österreich gibt es **keine starre gesetzliche Obergrenze** für die Kaution — anders als in Deutschland mit seinen 3 Monatsmieten. Marktüblich sind 2 bis 3 Monatsmieten. Was österreichisches Recht aber verlangt:

- **Getrennte Verwahrung**: Die Kaution darf nicht auf das Privatkonto des Vermieters fließen. Üblich sind Sparbuch oder Kautionskonto auf den Namen des Mieters, mit Sperre zugunsten des Vermieters. - **Verzinsung**: Die Kaution ist so zu veranlagen, dass sie Zinsen abwirft (mindestens marktüblich). - **Schriftliche Mitteilung** an den Mieter über die Art der Veranlagung.

Wer die Kaution auf dem privaten Girokonto hält, riskiert Schadensersatzansprüche, selbst wenn ansonsten alles korrekt war.

Die Rückzahlungsfrist nach Auszug

§ 16b MRG schreibt keine exakte Frist vor. Die österreichische Judikatur hat sich auf **2 bis 4 Monate** nach Vertragsende eingependelt — in dieser Zeit muss der Vermieter:

1. Die Wohnung im Beisein des Mieters oder mit aussagekräftigem Protokoll begutachten 2. Eine schriftliche Abrechnung mit **Einzelbelegen** (Kostenvoranschläge, Rechnungen) erstellen 3. Den nicht einbehaltenen Betrag an den Mieter überweisen

Verzögert sich die Rückzahlung ohne Grund, schuldet der Vermieter gesetzliche Verzugszinsen nach § 1000 ABGB (derzeit 4 % p.a.). Und: pauschale Abzüge ohne Einzelnachweis hält kein Gericht für gerechtfertigt.

Die 5 häufigsten Fehler, die vor Gericht teuer werden

1. **Kaution auf Privatkonto** statt getrennt veranlagt — Mieter kann Auszahlung samt Schadensersatz verlangen. 2. **Pauschalabzüge** („für Reinigung 300 €") ohne Rechnungen — Gericht kassiert den Abzug. 3. **Einbehalt für gewöhnliche Abnützung** — klare Grundlage für die volle Rückforderung. 4. **Kein Übergabeprotokoll** beim Einzug — ohne Vorher-Nachher-Vergleich verlierst du meist. 5. **Rückzahlung ohne schriftliche Abrechnung** — der Mieter kann trotzdem weitere Rückforderungen stellen, wenn die Abrechnung unvollständig ist.

Der beweissichere Weg — Schritt für Schritt

So handhabst du die Kaution rechtssicher unter österreichischem Recht:

1. **Einzugsprotokoll mit Fotos**, vom Mieter unterschrieben, idealerweise digital signiert 2. **Kaution auf getrenntem Sparbuch/Kautionskonto** einzahlen, mit IBAN-Mitteilung an den Mieter 3. **Dokumentation aller Schäden** während der Mietzeit per schriftlicher Kommunikation (WhatsApp, E-Mail) — mit Zeitstempel archiviert 4. **Auszugsprotokoll** mit direktem Vergleich zum Einzugsprotokoll, Fotos, Mieterunterschrift 5. **Kostenvoranschläge oder Rechnungen** für jede einzelne Schadensposition 6. **Schriftliche Abrechnung binnen 2 Monaten** mit Überweisung des Restbetrags

Genau hier setzt Camilia Casas an: jede Nachricht über Zustand, Schäden oder Reparaturen wird mit SHA-256-Hash an die vorherige gekettet. Beim Auszug exportierst du ein notarielles PDF-Dossier, das alle Kommunikation lückenlos belegt — inklusive Verweisen auf § 16b MRG, § 1096 ABGB und § 1000 ABGB. Wenn der Mieter dich verklagt, hat dein Rechtsanwalt ab der ersten Minute verwendbare Beweise.

Die Mietkaution ist kein Selbstbedienungsladen für Vermieter. § 16b MRG zieht klare Grenzen, und ohne saubere Beweisführung verlierst du vor dem Bezirksgericht mehr als nur die Kaution — du zahlst auch Verzugszinsen und Prozesskosten. Dokumentiere den Zustand beim Ein- und Auszug, führe schriftlich Buch über Schäden während der Mietzeit, und erstelle nach dem Auszug eine transparente Abrechnung mit Einzelbelegen. Camilia Casas automatisiert genau diesen Beweispfad für 9 € pro Tür und Monat. Dieser Leitfaden ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung; für deinen konkreten Fall konsultiere einen österreichischen Rechtsanwalt.