Tu inquilino se ha ido, la vivienda tiene algunos arañazos y estás decidiendo cuánto de la fianza puedes retener. Respuesta corta: menos de lo que muchos propietarios creen. La larga la da el § 16b MRG junto con el § 1096 ABGB y la jurisprudencia austriaca — y te exige, sobre todo, una cosa: pruebas completas. Esta guía parte del marco austriaco (Camilia opera desde Austria y ese es el ordenamiento que nos aplica por defecto) y te muestra dónde están los límites y cómo respetarlos de forma demostrable.

¿Para qué puede usarse la fianza según el derecho austriaco?

El § 16b MRG y los principios generales del derecho del alquiler austriaco limitan el uso de la fianza a reclamaciones concretas derivadas del arrendamiento:

- **Rentas y gastos comunes impagados** hasta el fin del contrato - **Indemnización por daños** que superen el desgaste normal (§ 1096 ABGB) - **Costes de restitución**, si el inquilino incumplió su obligación contractual de conservación

No están cubiertos: modernizaciones generales, desgaste normal ni limpiezas menores propias del uso habitual. Retener más expone al propietario a una demanda de devolución con intereses de demora.

La frontera clave: 'desgaste normal' vs. daño

La distinción entre **desgaste normal** (no indemnizable) y **daño superior al uso** (indemnizable) es el mayor foco de litigios.

**Desgaste normal** incluye: - Marcas leves de uso en paredes (tacos, pequeñas decoloraciones) - Desgaste del suelo por uso prolongado - Amarilleo de la pintura tras años de habitar

**Daño superior al uso** incluye: - Agujeros en pared mayores que tacos estándar - Arañazos profundos en parquet por arrastre imprudente de muebles - Manchas o quemaduras que demuestran incumplimiento contractual

La carga de la prueba sobre ese exceso recae sobre el propietario. Sin fotos al comienzo Y al fin del contrato, probarlo ante un Bezirksgericht (tribunal de distrito austriaco) es prácticamente imposible.

Cuantía y custodia de la fianza

Austria **no fija un tope legal rígido** para la fianza — a diferencia de Alemania con sus 3 mensualidades. Lo habitual son 2 o 3 meses. Lo que el derecho austriaco sí exige:

- **Custodia separada**: la fianza no puede ingresar en la cuenta privada del propietario. Lo normal es una libreta de ahorro o cuenta de fianza a nombre del inquilino con bloqueo a favor del propietario. - **Rendimiento**: la fianza debe invertirse para generar intereses al menos de mercado. - **Comunicación escrita** al inquilino sobre la forma de custodia.

Mantener la fianza en la cuenta corriente privada expone al propietario a reclamaciones por daños, aunque lo demás esté bien hecho.

Plazo de devolución tras el fin del contrato

El § 16b MRG no fija un plazo exacto. La jurisprudencia austriaca se ha asentado entre **2 y 4 meses** tras el fin del contrato. Durante ese plazo, el propietario debe:

1. Inspeccionar la vivienda con el inquilino o mediante protocolo fehaciente 2. Elaborar una liquidación escrita con **justificantes individuales** (presupuestos, facturas) 3. Transferir al inquilino la parte no retenida

Si la devolución se retrasa sin causa, el propietario debe intereses legales de demora por el § 1000 ABGB (4 % anual). Y ningún tribunal acepta descuentos a tanto alzado sin justificantes individuales.

Los 5 errores que salen caros en juicio

1. **Fianza en cuenta privada** en vez de depósito separado — el inquilino puede reclamar devolución con daños. 2. **Descuentos globales** ("300 € por limpieza") sin facturas — el tribunal los elimina. 3. **Retener por desgaste normal** — base clara para reclamar la devolución íntegra. 4. **Falta de inventario/protocolo** al entrar — sin comparativa, pierdes casi siempre. 5. **Devolución sin liquidación escrita** — el inquilino puede seguir reclamando si la liquidación está incompleta.

La vía blindada paso a paso

Así se gestiona la fianza de forma sólida bajo derecho austriaco:

1. **Protocolo de entrada con fotos** firmado por el inquilino, idealmente con firma digital 2. **Ingreso de la fianza en libreta/cuenta separada**, con IBAN notificado al inquilino 3. **Documentación de todos los daños** durante la estancia por comunicación escrita (WhatsApp, email), con timestamp archivado 4. **Protocolo de salida** con comparativa directa al de entrada, fotos, firma del inquilino 5. **Presupuestos o facturas** para cada partida de daño 6. **Liquidación escrita en 2 meses** con transferencia del saldo

Camilia Casas automatiza este recorrido: cada mensaje sobre estado, daños o reparaciones se encadena con hash SHA-256 al anterior. Al fin del contrato exportas un dossier notarial en PDF que documenta toda la comunicación — con referencias literales al § 16b MRG, § 1096 ABGB y § 1000 ABGB. Si el inquilino demanda, tu abogado tiene pruebas desde el primer minuto.

La fianza no es un fondo de libre disposición para el propietario. El § 16b MRG fija límites claros, y sin pruebas ordenadas pierdes ante el Bezirksgericht no solo la fianza, sino intereses de demora y costas. Documenta el estado al entrar y al salir, deja constancia escrita de los daños durante la estancia y prepara una liquidación transparente con justificantes individuales. Camilia Casas automatiza este itinerario probatorio por 9 € por puerta al mes. Esta guía es información general y no sustituye un asesoramiento jurídico; para tu caso concreto consulta un Rechtsanwalt austriaco.